Rosnąca inflacja, stopy procentowe, pandemia i wskaźniki ekonomiczne sprawiły, że spora grupa osób zdecydowała się na ulokowanie swoich oszczędności w nieruchomościach. Kolejne mieszkanie, dom czy lokal usługowy zazwyczaj jest przeznaczony na wynajem. Forma najmu może być krótko- lub długoterminowa. Wynajem krótkoterminowy w 2025 roku może być atrakcyjną formą zarobku. Od zysków, zgodnie z przepisami prawa, trzeba zapłacić podatek. Sprawdź, co powinieneś wiedzieć jako właściciel mieszkania na wynajem i jakie zmiany w prawie lokalowym zostaną wprowadzone.
Czym jest najem krótkoterminowy i jak go odróżnić od innych form najmu?
Najem krótkoterminowy to forma działalności usługowej - odpłatnego udostępnienia nieruchomości na okres zazwyczaj od kliku dni do kilku tygodni. Z pewnością spotkałeś się z tym wyjeżdżając na wakacje czy wynajmując pokój na czas wakacyjnej pracy. To zazwyczaj na właścicielu lub oddelegowanej do tego osobie ciążą takie obowiązki jak sprzątanie po gościach, przygotowanie mieszkania dla kolejnych odwiedzających, a także naprawy czy kontrola nad zameldowaniem i wymeldowaniem. W najmie krótkoterminowym (poniżej roku) nie podpisuje się również umowy najmu, a jedynie dokonuje rezerwacji.
Nowe regulacje lokalowe w 2025 roku – co się zmieniło?
Od 1 lipca 2024 roku fiskus dysponuje narzędziami, które pozwalają na weryfikację, czy właściciele mieszkań, którzy ogłaszają się na portalach rezerwacyjnych odprowadzają wszystkie podatki. Z kolei od maja zeszłego roku w ciągu dwóch lat Polska musi stworzyć ogólnokrajową bazę noclegową, w której muszą zarejestrować się wynajmujący. Nakazuje to unijne rozporządzenie. Bez uzyskanego z bazy numeru nie będzie można wystawić oferty. Przepisy wynajmu mieszkania w 2025 roku jasno mówią, że w przypadku tradycyjnego najmu umowy nie trzeba rejestrować. Jeszcze inaczej wygląda kwestia najmu okazjonalnego.
Najem okazjonalny to forma wynajmu nieruchomości przez osoby fizyczne (max do 10 lat), które nie mają działalności gospodarczej. Umowę sporządza się w formie pisemnej. Konieczna jest również wizyta u notariusza w celu uzyskania oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę oraz wskazania lokalu, do którego w razie eksmisji będzie można go przenieść. Warto pamiętać, że koszty notarialne ponosi najemca. Najem okazjonalny vs krótkoterminowy różnią się między sobą właśnie tą kwestią.
Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać wynajmu krótkoterminowego?
Wiele osób decyduje się na zakup nieruchomości pod najem krótkoterminowy a wspólnota mieszkaniowa zgłasza swoje roszczenia. Właściciel lokalu ma prawo do swobodnego korzystania ze swojej nieruchomości, w tym do jej wynajmu. Wspólnoty mieszkaniowe nie mogą ingerować w sposób, w jaki lokal jest wykorzystywany. W Polsce linia orzecznicza opiera się o ochronę prawa własności, dlatego uchwały wspólnoty mieszkaniowej zakazujące najmu krótkoterminowego naruszają przepisy prawa. Zakaz wynajmu przez wspólnotę jest więc niezgodny z prawem.
Obowiązki właściciela mieszkania przy wynajmie krótkoterminowym
Obowiązki właściciela mieszkania zależą głównie od tego, jak działasz. Jeżeli okazyjnie udostępniasz mieszkanie, na przykład pod nieobecność w trakcie wakacji to zgodnie z przepisami nie musisz zakładać działalności. Jeżeli jednak oferta najmu ma charakter ciągły to konieczne będzie założenie działalności gospodarczej. Jako przedsiębiorca rozliczasz się ryczałtowo, zgodnie z dwiema stawkami podatku: 8,5%, jeśli przychody z najmu mieszkania nie przekraczają 100 tys. zł rocznie, a 12,5%, jeśli przekraczają 100 tys. zł rocznie. W przypadku ryczałtu nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodu. Można to zrobić jeżeli wybierzesz opodatkowanie na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym. Warto jednak pamiętać, że każda sytuacja jest inna. Jeżeli masz wątpliwości – skontaktuj się z prawnikiem. Ponadto obiekt powinien być dostoswany do standardów obowiązujących w obiektach noclegowych. Istnieje również możliwość najmu prywatnego, w którym można odliczyć koszty związane z uzyskaniem przychodu. Podatek może być odprowadzany na zasadach ogólnych – 17% do kwoty 85 528 tysięcy złotych, a powyżej tego progu 32%.
Jakie sankcje grożą za nielegalny wynajem krótkoterminowy?
Za brak odprowadzonych podatków z tytułu osiągniętego przychodu związanego z działalnością usługową grożą kary finansowe i konieczność zapłacenia podatku wraz z odsetkami. Zakładanie działalności czy jej prowadzenie to dla wielu osób wyzwanie, dlatego warto skorzystać z pomocy prawnej. Kary za nielegalny wynajem mieszkania w przypadku niezgłoszenia potrafią być dotkliwe, dlatego warto zgłaszać wszelkie dochody z tego tytuły i rozliczyć się z Urzędem Skarbowym.
Jak zabezpieczyć się prawnie prowadząc wynajem krótkoterminowy?
Każdy obiekt powinien mieć swój regulamin, który powinieneś udostępnić gościom. Możesz go sporządzić samodzielnie, a następnie przekazać do weryfikacji pod kątem prawnym adwokatowi. Przed potencjalnymi szkodami możesz zabezpieczyć się korzystając z ubezpieczenia dedykowanego obiektom hotelowym. Popularną metodą na zabezpieczenie roszczenia jest kaucja. Jeżeli masz pytania lub wątpliwości to zapraszam do mojej kancelarii w Łodzi. Zapewniam wsparcie z zakresu prawa nieruchomości, przygotuję lub zweryfikuję umowy, regulaminy, a także pomogę w przypadku konieczności reprezentacji przed Urzędem Skarbowym.